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物業糾紛怎么解決?物業糾紛最新司法解釋內容是什么?

來源:大律師網 法律知識 時間:2019-05-18 瀏覽:0
導讀:現實生活中,物業管理著小區的綠化、安全、衛生以及公共設施。對住在小區的居民是十分重要的。但是,二者也產生糾紛的時候。一般情況下,物業管理糾紛的類型有哪些?2019年關于物業管理糾紛司法解釋內容是怎樣的?物業糾紛常見解決方式有哪些?下面跟大律師網小編一起來看看吧。

物業管理糾紛一般有哪些類型?

物業糾紛怎么解決?物業糾紛最新司法解釋內容是什么?

  1.物業管理公司向業主或使用人追索物業管理費及滯納金的糾紛。部分業主以收費依據不足、前期遺留問題、物業管理質量低下等原因為由拖欠物業管理費,以此作為“維護”自己權利的主要手段。這類案件在物業管理糾紛案件中占了大多數。

  2.業主委員會更替、業主或業委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛,物業管理項目接、撤、管引起的糾紛。此類糾紛目前較為突出,如前任和現任業主委員會對各自合法性的認同、相關資料的交接發生的糾紛;前任的物業管理公司不退管、新的物業管理公司進不來,前任物業公司不移交相應管理資料等。

  3.業主委員會、物業管理公司起訴業主糾正違反業主公約行為的糾紛。針對業主、使用人是否遵守法律、法規、業主公約,合理安全地使用物業,業主委員會、物業管理公司在建議整改未果的情況下,通常通過起訴方式解決糾紛。

  4.因物業管理公司侵占業主共有物業引發的糾紛等。如物業管理公司擅自在電梯、屋頂、外墻等共用部位、共用設施設備設置廣告、基站等所得收益,占有共有用房擅自出租及共用場地的停車收費等歸屬產生爭議。

  5.因物業管理公司服務質量問題而引發的要求提高服務質量、履行管理職責的糾紛。如共用部位和共用設施設備修繕、房屋修繕費用承擔,共用部位、共用設施設備維修基金設立、使用、管理過程中發生的糾紛等。

  6.業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財產損失的糾紛。如小區內自行車、電動車、機動車被盜,有的屬物業專門安排人員看管,有些發生在小區地面停放、無專人看管,業主起訴物業管理公司未履行職責,要求賠償,導致訴訟。

  7.前期物業管理糾紛。前期物業管理糾紛主要是開發商在物業交付過程中引發的爭議,主要有開發商未移交或移交不清,圖紙資料不全的設施、設備、建筑物及其附著物受損引發的爭議;開發商未兌現減免物業管理費、交付配套設施的承諾或存在延期交樓、房屋質量問題引發爭議等。

物業糾紛常見解決方式有哪些?

物業糾紛怎么解決?物業糾紛最新司法解釋內容是什么?

  (一)物業管理糾紛處理方式,概括越來有以下幾種,也常用到的:

  1、當事人各方自選協商和解;

  2、各方當事人請求第三人調解,請求政府主管部門行政調解。

  3、當事人之間約定仲裁;

  4、司法訴訟。

  以上幾種方式孰優孰劣,難作評定,當事人可以自己決定。自選協商和解是雙方對話解決糾紛的方式,而后面三種則是借助第三方解決糾紛的方式。

  (二)糾紛的調解,物業管理民事糾紛的調解,包括民事調解和行政調解兩種。民事調解由爭議雙方當事人共同選定一個機構、和個人,由第三方依據雙方的意見和授權提出解決意見,經雙方同意并執行,由此化解糾紛。但此種方式的調解不具有法律效力。調解結束后,當事人一方如不執行,則前功盡棄。物業管理糾紛的行政調解則是借助主管政府的勢力進行調解處理,但這種處理如一方不遵守執行,則要借助其他手段解決。民間的調解和行政調解與仲裁或訴訟程序中的調解是不同的。仲裁或訴訟中的調解是仲裁程序中的一個環節,不具有獨立性。

  (三)物業管理民事糾紛的仲裁

  1、可以通過仲裁途徑解決的應是民事性質的爭議,主要是基于合同的糾紛或財產權益糾紛。依據我國《仲裁法》的規定:“平等主體的公民、法人或其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛,可以仲裁。”

  2、仲裁庭管轄物業管理糾紛的依據是當事人認定的協議。仲裁協議有兩種方式:一種是在訂立合同時就約定一個條款,說明一旦有爭議就提交仲裁,這叫仲裁條款;另一種方式是雙方當事人出現糾紛后臨時達成提交仲裁庭的書面協議。仲裁協議要寫明以下內容:1、請求仲裁的意思表示;2、仲裁事項;3、待定的仲裁委員會。如一個在廣州履行的合同寫明:“有關本合同的爭議,雙方應協商解決,無法協商時提交廣州仲裁委員會仲裁。”達成仲裁協議的爭議,不得向法院起訴;即使起訴,法院也不受理。

物業糾紛最新司法解釋內容是什么?

物業糾紛怎么解決?物業糾紛最新司法解釋內容是什么?

  第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同,以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同,對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持。

  第二條 符合下列情形之一,業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的,人民法院應予支持:

  (一)物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同;

  (二)物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

  前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。

  第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務,業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的,人民法院應予支持。

  物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則,應當認定為物業服務合同的組成部分。

  第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約,實施妨害物業服務與管理的行為,物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的,人民法院應予支持。

  第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定,擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費,業主以違規收費為由提出抗辯的,人民法院應予支持。

  業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的,人民法院應予支持。

  第六條 經書面催交,業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費,物業服務企業請求業主支付物業費的,人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。

  第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費,物業服務企業請求業主承擔連帶責任的,人民法院應予支持。

  第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后,業主委員會請求解除物業服務合同的,人民法院應予支持。

  物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的,人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。

  第九條 物業服務合同的權利義務終止后,業主請求物業服務企業退還已經預收,但尚未提供物業服務期間的物業費的,人民法院應予支持。

  物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的,按照本解釋第六條規定處理。

  第十條 物業服務合同的權利義務終止后,業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施,以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的,人民法院應予支持。

  物業服務企業拒絕退出、移交,并以存在事實上的物業服務關系為由,請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的,人民法院不予支持。

  第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定,適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

  第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同,以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛,人民法院應當參照本解釋關于業主的規定處理。

  第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。

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