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居間合同糾紛案

來源:大律師網 法律知識 時間:2019-04-06 瀏覽:683
導讀: 【期貨居間人協議】居間合同糾紛案 原告上海xx物業代理有限公司與被告上海xx投資管理有限公司、上海xx投資管理中心居間合同糾紛一案,代理人受原告的委托,陳述代理意見如下,供法庭參考。 本案的爭議焦點在于,雙方

【期貨居間人協議】居間合同糾紛案

原告上海xx物業代理有限公司與被告上海xx投資管理有限公司、上海xx投資管理中心居間合同糾紛一案,代理人受原告的委托,陳述代理意見如下,供法庭參考。

本案的爭議焦點在于,雙方簽訂的《傭金確認書》中約定的付款條件是否已經成就。對此,原告認為,首先,《傭金確認書》約定了傭金的支付日期,該日期已屆滿;其次,《傭金確認書》注明了傭金確認書無效的事由,但該事由并未出現,故《傭金確認書》有效,原告應該支付傭金。圍繞上述問題,律師發表具體代理意見如下:

一、原告居間已經成功,有權獲得傭金報酬。

《合同法》第四百二十六條第二款規定,在居間合同關系中,居間人促成合同成立的,委托人應當按照約定支付報酬。本案原告與被告一簽訂的《傭金確認書》約定,傭金在簽訂正式租賃合同7天內支付。這說明原被告雙方均認為簽訂《租賃合同》是居間成功的標準,與《合同法》規定一致。原告通過提供居間服務已促成合同成立,被告對該事實并無異議,故原告有權獲得提供居間服務的報酬。

二、《傭金確認書》約定的無效事由是“政府不同意開門事宜”,而并非“沒有開門”,“政府不同意開門事宜”事由并未出現。

《傭金確認書》注明“因客戶方要求在商場開門事宜作為租賃的首要條件,待通過政府部門同意后該合同最終成立,反之,政府不同意開門事宜,則租賃合同不成立,此傭金確認書無效”,因此,傭金確認書無效的約定事由為“政府不同意開門事宜”,并非“沒有開門”這一簡單事實。“政府不同意開門事宜”與是否開門本身是有本質區別的,只要沒有政策條件限制不能開門,租賃合同就成立了,至于承租人最終是否決定開門,并不影響《傭金確認書》的效力,也不影響傭金支付。

三、“政府不同意開門”事由出現的證明責任應由被告承擔,而被告并沒有舉證證明。

根據最高院《證據規定》第五條第二款“對合同是否履行發生爭議的,由負有履行義務的當事人承擔舉證責任”,原告向法庭提交的被告一向承租人出具的《履約保函》,說明被告一向承租人承諾開門可以獲得允許;《房屋租賃合同》第七條第6款約定“如有關部門干涉開門,由甲方負責出面協調解決”。前述兩份證據證明合同約定的“取得政府同意開門事宜”的履行義務人為被告,被告應對其主張的“政府不同意開門”事實承擔證明責任。庭審中,被告沒有提出證據證明其主張的事實。

假設存在“政府不同意開門”事實,被告至少應提供承租人向其提交的開門方案、被告就開門方案向政府有關部門申報批準的文件、政府不同意開門的批復。但被告在庭審中沒有提供任何有關這方面的證據。反而,對于“政府不同意開門事宜”,原告提出了照片證據,證明在起訴時該商鋪已經開門,不存在“政府不同意開門”的事由。且律師走訪區房地局、規劃局、公安消防部門等,獲知開門事宜無須經過政府部門同意,且消防部門還告知縱深超過20米的商鋪,另一側不開門反而違反消防法規。

四、被告二委托被告一招租及管理,該概括性授權應包含通過中介公司居間的途徑招租,故應對居間傭金的支付承擔連帶責任。

《民法通則》第六十五條第二款“委托書授權不明的,被代理人應當向第三人承擔民事責任,代理人負連帶責任。”《房屋租賃》合同引言披露“甲方擁有xx路xx號一至四層商業辦公房產權,房屋類型為商鋪,并委托丙方對上述物業進行招租及經營管理”,這與出示委托書無異,且委托權限不明確,故被告一與被告二應向原告承擔連帶責任。



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