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商品房預售登記備案制度的性

來源:大律師網 法律知識 時間:2019-04-06 瀏覽:884
導讀: 商品房預售登記備案制度的性質與法律效力分析 由于國家未曾對商品房預售登記備案制度的性質有明確的界定,各地對此的做法也極不統一,那么,如何對該制度進行正確地認識與對待,就成為方家進行分析與探討的一個熱點。

商品房預售登記備案制度的性質與法律效力分析

由于國家未曾對商品房預售登記備案制度的性質有明確的界定,各地對此的做法也極不統一,那么,如何對該制度進行正確地認識與對待,就成為方家進行分析與探討的一個熱點。

筆者認為,商品房預售的登記備案制度可以保護購房者的合法權益,也可以避免和預防一些不必要的糾紛,在很大程度上起著維護不動產交易安全的作用。但該制度本身并不是一種物權登記,它使購房者取得了對尚未實際存在即尚在建的商品房的具有物權性質的期待權,而且我國相關法律法規只賦予了商品房預售登記行政上的意義,卻未賦予其法律強制上的意義。如果將登記備案的行政義務與商品房預售合同的民事法律效力捆綁在一起,顯然是不符合民法理論及相關法律規定的。

一直以來,我國的房地產管理法帶有濃厚的行政管理色彩,從行政立法與民事立法的分工來看,同樣應當將違反行政性規定的行為后果與違反民事法律規定的行為后果分開處理。行政立法是為了調整行政管理法律關系,其行政處罰方式多種多樣,不但可以進行行政處罰,還可以進行經濟制裁,甚至可以兩者并用。但民事立法卻是為了調整平等主體之間的民事法律關系,但不具有處罰性質。當這兩種法律關系獨立存在時,尚不存在爭議;當行政責任與民事責任發生競合時,同樣應由這兩種法律規范各司其責任,分別處理。如果以違反行政性規范為由而牽涉到民事行為無效,就相當于是用行政法規調整民事法律關系,從而混淆了兩種規范的分工界限。從法理上來講,行政法律規范的效力和適用范圍,僅能限于行政法律關系本身,而不能越權涉及至民事法律關系,這是市場經濟和社會法制化的基本要求。因此,只有法律和行政法規明確規定,違反了這種強制性規范的后果為無效時,才能依法認定這種行為無效。否則,只能按照相應的行政法規進行相應的行政處罰或經濟制裁。

商品房預售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務,并非合同的生效要件,其所登記的是商品房預售合同中約定的債權債務關系。在傳統民法中,登記制度是針對不動產的物權歸屬和變動而設計的,而預售的商品房是在建設中的期房,在買賣時還未建好,也不可能和現房那樣成立完整意義上的房屋所有權或其他物權,更談不上因物權的變動問題而產生對期房產權的登記。同時按照我國現行的“房屋登記是房屋所有權的制唯一公示方法”的原則,購房人在辦理產權轉移登記之前只能是債權人,不可能取得所購房屋的所有權,因此,商品房預售合同的登記備案也無法產生如同產權轉移登記那樣的對抗力的順位保留的效力。

故此,可以認為,商品房預售合同的登記備案性質上應為國家對商品房預售所為的行政管理行為和措施,不是確認合同效力的必備條件,與商品房預售合同的民事法律效力是沒有關系的。對此,近年來出臺的廣東省乃至最高人民法院的相關司法解釋也都做過明確的確認。其中,廣東省高院《關于合同法施行后認定房地產開發經營合同效力問題的指導意見》第19條曾規定:“預售合同未經辦理登記備案手續的,不影響預售合同的效力”,2003年6月1日正式施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第1款也作了同樣的規定:“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,不予支持”。



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