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房屋質量的幾種常見的問題

來源:大律師網 法律知識 時間:2019-04-05 瀏覽:456
導讀:人們通常說的房屋存在質量問題,指房屋達不到法定或約定的質量標準,存在質量缺陷。從總體上分,房屋質量問題大致有三類:違規質量問題,違約質量問題,使用質量問題。 (一)違規房屋質量問題 違規房屋質量問題,是指

人們通常說的房屋存在質量問題,指房屋達不到法定或約定的質量標準,存在質量缺陷。從總體上分,房屋質量問題大致有三類:違規質量問題,違約質量問題,使用質量問題。

(一)違規房屋質量問題

違規房屋質量問題,是指房屋在建筑材料、設備的使用上或施工操作規程上達不到法定質量標準。這類房屋質量問題是目前最常見,也最容易引發糾紛的一類質量問題。包括:屋面漏雨;煙道、排氣孔道、風道不通;室內地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動,有防水要求的地面漏水;內外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落,墻面漿活起堿脫皮;門窗開關不靈或縫隙超過規范規定;廁所、廚房、洗澡間倒坡積水;內墻板潛水,陽臺積水;水塔、水池、有防水要求的地下室漏水;室內上下水、供熱系統管道漏水、漏氣、暖氣不熱,電器、電線、照明燈具墜落;室內外上下水管道漏水、堵塞;鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體結構及其他承重結構變形、裂縫超過國家規范和設計要求,室內氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標等等。對于這類房屋質量問題,毫無疑問,應由開發商向購房人承擔法律責任,包括:修理、退房、換房、賠償等。但開發商究竟應當以何種方式承擔法律責任,購房人與開發商之間往往存在嚴重分歧,從而引發糾紛。

案例一:張女士從某開發商處購買了一套商品房,但人住1年后,即發現承重墻體出現多條裂縫,張女士即找開發商要求退房并賠償裝修損失,但開發商認為,該房屋已經驗收合格,且張女士入住前也進行過驗收,此后,張女士進行了裝修,該裂縫應屬裝修不慎所致,且沒有對其居住安全造成根本影響,同意為其修理,但拒絕退房。雙方多次交涉,均未能達成一致,張女士訴至法院,法院經審理后認為,該房屋處于保修期內,開發商無法證明張女士裝修時已對承重結構進行過拆改,因此,該房承重墻出現裂縫應屬房屋質量不合格,且裂縫超過了相應標準,對購房人的居住安全造成了不利影響。因此,判令開發商退房并向張女士返還房款、裝修款及相應利息。

案例二:李先生購買了一套公寓,交房時,由于李先生在國外,故未能按期辦理人住手續。1年后,李先生回國,領取鑰匙人住。在人住3個月后,該室廚房熱水管突然脫落,由于當時李先生不在家,漏水漫人客廳,淹壞了鋪設的木地板。李先生認為該房屋質量不合格,訴至法院,要求開發商承擔賠償責任。但開發商認為,該房屋已經竣工驗收合格,且1年前即已向李先生發出入住通知,是由于李先生自身原因未辦理人住手續,應視為已經交房,由于上下水的保修期是自交房之日起1年,因此,目前已過保修期,開發商不應當再承擔任何責任。法院經審理后,認為,雖然l年前開發商即向李先生發出交房通知,但由于李先生未對該房進行驗收,該房屋的保修期應從李先生實際人住日起算,因此,開發商應為李先生修理水管并承擔賠償責任。

上述兩起糾紛均是房屋出現質量問題后,開發商不愿承擔相應責任引發的。在實踐中,如果開發商能夠切實本著服務業主,質量至上的態度,勇于承擔責任,妥善解決出現的問題,糾紛是完全可以避免的。

(二)違約房屋質量問題

這類房屋質量問題是指開發商交付的房屋達不到承諾的質量標準。

案例一:某開發商在樓書中承諾,其開發的樓盤將使用“通力牌”電梯,但在交房時,業主卻發現,使用的電梯品牌并非是“通力牌”。部分業主認為,現使用的電梯在價格及品質上均遠遠低于“通力牌”電梯,于是訴至法院,要求開發商退還部分房款。但開發商認為,樓書僅是宣傳資料,其不等同于合同,對雙方不具有必然約束力,并且,是因為在安裝時沒有購買到“通力牌”電梯,為不影響工期,才使用了其他品牌代替,現有電梯在性能上并不低于“通力牌”電梯,沒有任何質量缺陷,開發商不應當承擔法律責任。法院經審理后認為,由于雙方沒有就電梯品牌及能否使用替代品等問題進行明確約定,且業主無法證明開發商現使用的電梯存在較之“通力牌”電梯存在明顯質量缺陷,因此,業主要求開發商退還部分房款的要求缺乏依據,法院不予以支持。 案例二:某開發商在與購房人簽訂的合同中約定使用的空調品牌是“三菱”,但沒有就空調產地及規格等具體事項進行約定。交房后,部分業主認為,該樓盤使用的空調是國產三菱空調,但根據該樓盤的售價,其應當使用日本原裝三菱空調,且規格應高于現裝空調,開發商已構成房屋質量違約,要求開發商退補兩種空調的差價。由于開發商拒絕,業主訴至法院。法院審理后,認為,由于雙方并沒有就空調產地規格等進行明確約定,開發商使用的空調符合合同約定的品牌,因此駁回了業主的訴訟請求。

這類糾紛既是房屋質量糾紛也是違約糾紛,其基礎是雙方的自由約定。要避免這類糾紛,關鍵在于買賣雙方提高合同意識,在簽訂合同時,就相關問題及責任承擔等作出明確約定,從而避免糾紛,減少矛盾。

(三)使用房屋質量問題

這類質量問題實際上并非開發商提供的房屋或設備存在質量缺陷,而是由于購房人沒有按照要求使用相關設備,從而使其達不到正常使用功能,甚至演變為質量缺陷。對于這類所謂的房屋質量問題,應當由購房人(或使用人)自行承擔相應責任。

案例一:陳小姐購買了一套經濟適用房,辦理入住手續后,陳小姐并沒有實際居住。某天,陳小姐突然接到通知,其涼臺上的鍋爐水管凍裂漏水。陳小姐趕回去一看,其室內裝修的木地板已被泡壞,并且,其樓下業主也因此受到了嚴重損失。陳小姐訴至法院,認為涼臺上安裝的水管不符合保溫要求,要求開發商承擔賠償責任。法院在審理中查明,該房屋采用的是獨立供暖系統,涼臺上的水管是采暖鍋爐的進水管。開發商在交付的住宅使用說明書中已明確提示,冬季應當使供暖鍋爐處于低溫運行狀態,如果不使用,應將人戶總給水閥關閉并排空水管內余水,以避免涼臺上的鍋爐水管凍裂漏水,物業公司也作了類似通知。由于陳小姐沒有按要求使用鍋爐,也沒有按要求關閉人戶總給水閥,才導致損害事件發生,因此,陳小姐應當對自身損失及由此引起的他人損失承擔賠償責任,開發商不承擔責任。

購房人在取得房屋所有權的同時,也應當履行按要求使用房屋及相關設備,保證其正常運行的義務,以避免給他人及自身造成損失。

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