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“一房數賣”中買受人權利實現的順位是什么?物權優先?債權優先?
時間:2019-05-24 瀏覽:3530 舉案說法 大律師網 [復制網址]
導讀:當劉某、趙某二人的請求權不能同時實現時,劉某的房屋過戶請求權和趙某的15萬元定金返還請求權哪個應優先實現?

  【基本案情】

  2013年3月,被告吳某與原告劉某簽訂房屋買賣協議,協議約定吳某將某小區內的樓房出售給原告劉某。在劉某履行房屋買賣協議的義務付清全部購房款后,吳某遂將房屋交付給劉某使用,與此同時為表誠意,將自己的房產證交給劉某保管,并承諾三個月后協助劉某辦理房屋過戶手續。

  2013年6月,吳某在劉某毫不知情的情況下又同另案原告趙某簽訂了另一份房屋買賣協議,將本已經賣給劉某的房屋再次出賣,吳某在收取了趙某15萬元購房定金后便不知所蹤。 

  劉、趙二人無奈將吳某起訴至法院,劉某要求被告吳某繼續履行房屋買賣協議,協助自己辦理房屋過戶手續;趙某則要求解除其與吳某之間的房屋買賣合同并要求吳某返還定金15萬元。另外,趙某在起訴前已經向法院申請對涉案房屋采取訴前財產保全措施,法院受理后裁定對涉案房屋進行查封。

  【法院判決】

  法院支持了原告劉某的訴訟請求,判決被告吳某協助劉某辦理房屋過戶手續;同時也支持了趙某的訴訟請求,判決解除吳、趙二人之間的房屋買賣合同、吳某返還給趙某定金15萬元。

  判決生效以后劉某向法院申請執行,但因趙某申請的對涉案房屋的訴前保全措施尚未解除,劉某無法將房屋過戶到自己名下。

  【案件分析】

   此時,出現一個爭議問題:當劉某、趙某二人的請求權不能同時實現時,劉某的房屋過戶請求權和趙某的15萬元定金返還請求權哪個應優先實現?

  法院審理認為劉某的請求權應該先于趙某的請求權實現。應該在趙某的判決書生效以后依職權將趙某申請的訴前財產保全解除,并隨后依劉某的申請為其辦理房屋過戶手續,趙某的15萬元債權可另外申請執行。具體理由如下:

  一、物權優于債權的基本原理

  本案中劉某早已經繳納了全部購房款,且在趙某申請對房屋查封之前就事實上占有并使用了涉案房屋,說明劉某和吳某之間的買賣合同已經成就,而劉某的房屋過戶請求權實際上是一種請求確認權利的物權性質的請求權,而趙某的15萬元定金返還請求權則為債權請求權。依照我國物權優于債權的基本法理,應該優先支持劉某的物權請求權。

  二、訴前財產保全的性質和有效期

  所謂訴前財產保全,也就是訴前保全,是指利害關系人因情況緊急,不立即申請財產保全將會使其合法權益受到難以彌補的損害的,可以在起訴前向人民法院申請,由人民法院采取的一種財產保全措施,目的是保護利害關系人不致遭受無法彌補的損失。這也就是說,當訴訟程序順利結束且法律文書生效后,如果不會出現權利人遭受到無法彌補損失的情況,那么訴前財產保全的使命就完成了。

  我國《民訴法》目前還沒有訴前保全裁定有效期限的規定,但依據《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法若干問題的意見》第109條的規定:“訴訟中的財產保全裁定的效力一般應維持到生效的法律文書執行時止。在訴訟過程中,需要解除保全措施的,人民法院應及時作出裁定,解除保全措施。”

  因此,本案中趙某申請的訴前財產保全的效力應該止于其生效的判決書開始執行時止,此時法院應依職權解除趙某的訴前保全,協助劉某完成房屋過戶手續。至于趙某的15萬元債權請求權,可以執行被告吳某的其他財產獲得。

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